Рынок в период застоя (газета "Недвижимость и строительство Петербурга")

04.07.2011

За первые шесть месяцев 2011-го цены на готовое жилье в Петербурге практически не изменились. Относительно стабильная ситуация, по мнению экспертов, продлится минимум до конца года.

Прогнозы риэлторов о том, что 2011‑й во многом повторит спокойный 2010‑й, пока подтверждаются. В прошлом году ценовые колебания на вторичном рынке были минимальными за последние несколько лет — плюс 0,9%. 2011‑й пока демонстрирует более активную динамику: плюс 2% за первое полугодие. Правда, инфляция, по данным Росстата, уже составила 4,6%. Однако в целом по итогам года игроки рынка не ожидают каких-либо сюрпризов и рассчитывают на прирост не более 6–7%.

Рынок поддерживается за счет отложенного спроса и довольно активного роста ипотечного кредитования. Впрочем, более половины сделок по-прежнему проходит в эконом-сегменте. Да и объем продаж оставляет желать лучшего: по данным Росреестра, за пять месяцев заключено 18 712 договоров купли-продажи. Для сравнения: в предкризисном 2008‑м за пять месяцев было зафиксировано 24 877 сделок, в 2009‑м — 19 014. (Корректными данными за 2010 год мы не располагаем.)

С начала года цены медленно, но уверенно отставая от инфляции, идут вверх (см. график). Неожиданно активными оказались январь и февраль (максимальный прирост стоимости типового «квадрата» пришелся на январь — плюс 0,8%); весной на рынке традиционное оживление; начало лета, по словам риэлторов, пока тоже демонстрирует стабильность прайсов и объемов продаж.

В 2010‑м ценовая ситуация была не такой сбалансированной: с января по апрель жилье медленно дорожало, потом до августа падало в цене (сказались сезонность, отпуска и т. п.) и только к концу лета опять понемногу начало прибавлять.

Средняя стоимость квадратного метра в предложении сегодня составляет около 76 000 рублей — последний раз на таком уровне она была в июле-августе 2009‑го. То есть пока над ценовым дном (в декабре 2009‑го — 73 815 рублей за метр) рынок поднялся лишь на 3%. А по сравнению с максимальным предкризисным уровнем (сентябрь 2008‑го) цены на вторичное жилье ниже на 25%. Больше всего за эти полгода подорожали «единички» и «двушки» — примерно на 3%. По категориям домов более остальных в цене прибавили советская «панель» 1970–80‑х годов постройки, а также современные кирпичные и монолитные дома — плюс 2,6–2,7%. Меньше всего — кирпичные «хрущевки» и «корабли»: плюс 0,5–1%. Кстати, год назад именно эти квартиры опережали средний ценовой прирост. «Качество теперь играет весомую роль при выборе. Все больше покупателей предпочитают жилье, построенное после 1991 года. Причем не только молодежь, но и люди среднего возраста», — поясняет Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения АН «Адвекс». Коллеги из агентства «Аркада» подтверждают эту тенденцию: спрос на самое дешевое жилье (комнаты) постепенно остывает. Среди районов лидером по ценовому приросту стал Красносельский: плюс 4,5% (два года назад он сдал сильнее остальных и теперь наверстывает упущенное). Кстати, разница в стоимости «квадрата» между районами, находящимися на полюсах ценового рейтинга, уменьшилась (см. подробнее в разделе «Статистика»). Это несомненный плюс для тех, кто собирается в ближайшее время улучшать жилищные условия, переезжая в другую часть города.

Цены на однокомнатные квартиры сегодня колеблются в диапазоне 2,4–3 млн рублей. Единички в «хрущевках» продаются в среднем по 2,4–2,5 млн, в более «свежей» советской «панели» — по 2,5–2,7 млн; готовое жилье в новых постройках можно приобрести примерно по 2,9 млн и дороже.

Приличную «двушку» в спальном районе не очень далеко от метро реально подобрать за 3,4–3,6 млн рублей, трехкомнатную квартиру аналогичной локации — за 3,7–5 млн рублей.

В первой половине 2011‑го объем предложения на «вторичке» колебался в пределах 22 000–25 000 объектов, что несколько выше показателей годичной давности (весной 2010‑го максимум пару месяцев держался на отметке 21 500). То есть товара стало больше, а цены при этом растут — налицо окрепший платежеспособный спрос.

По данным риэлторов, сегодня средняя продолжительность экспозиции объектов (при адекватных запросах продавца) — около двух месяцев: покупатели просматривают по несколько квартир. «Собственники не спешат понижать цены, хотя спрос немного упал, а предложение, наоборот, несколько выросло. Сегодня значительные скидки означают либо экстремальные трудности у продавцов (что встречается очень редко), либо (что чаще) изначально завышенную цену», — поясняет Владимир Спарак, заместитель генерального директора Агентства развития и исследований в недвижимости.

Если в 2009–2010‑м в сделках преобладали комнаты и однокомнатные квартиры, то теперь «единички» и «двушки». Подавляющее большинство транзакций проходит по цене до 3–4 млн рублей.

Продолжает расти доля сделок с жильем не старше 10 лет: в отдельных агентствах на них приходится до половины операций. В предложении практически нет готовых «реалов», довольно скромный выбор средних по площади «единичек» и «двушек» с хорошим ремонтом в домах «нулевых» годов постройки.

Усиливается влияние первичного рынка на вторичный: все больше покупателей предпочитают вкладываться в стройку, а не брать подержанное жилье. Застройщики подогревают этот интерес заманчивыми акциями и красивыми ценами (яркий пример — проект «Северная долина» от «Главстроя-СПб»). С другой стороны, банки в этом году стали куда лояльнее к девелоперам и теперь охотнее предоставляют ипотечные кредиты дольщикам. Например, в Газпромбанке на них сегодня приходится до 50% всех выдаваемых жилищных займов, в Северо-Западном банке Сбербанка — 41%, у ВТБ24 этот показатель составляет уже 25%; у BSGV — 12%. Ежемесячно пополняются списки аккредитованных застройщиков.

На вторичном рынке ипотека окончательно стала полноценным инструментом финансирования. С использованием заемных денег в большинстве агентств недвижимости проходит до 25–30% сделок, в некоторых — более половины. Ставки кредиторы уже практически не снижают: они и так достаточно скромные (да и не время — при растущей ставке рефинансирования ЦБ). Зато банкиры смягчают требования к заемщикам. Например, при неизменной зарплате теперь можно взять в кредит больше, чем пару месяцев назад. Впрочем, пока ипотека, скорее, сказывается на количестве сделок, а не на их бюджете. Петербуржцы готовы влезать лишь в относительно небольшие долги (по статистике, средняя сумма займа не превышает 2,2 млн рублей), покупателей с «живыми» деньгами мало, да и сколько-нибудь заметного роста зарплат пока нет. Наоборот, по данным Росстата, реальные доходы за полугодие снизились на 7%.

Риэлторы готовятся к незначительным ценовым колебаниям до 2012 года. Впрочем, они все же надеются на небольшой ценовой рост по итогам второго полугодия — максимум плюс 5% (подробные прогнозы см. в «НП», №24/2011). Скорее всего, 2011‑й станет последним годом относительного спокойствия. Далее — выборы, ипотека по нарастающей и т. п.

	МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ Владимир СПАРАК, заместитель генерального директора АН «АРИН»: — Вторичный рынок еще не до конца вышел из кризиса — активность в этом сегменте невысока. Львиная доля сделок по-прежнему проходит в самом дешевом сегменте. Сейчас спрос активно оттягивают новостройки: цены ниже, а параметры жилья привлекательнее. В то же время продавцы на вторичном рынке не спешат уступать, что периодически приводит к спаду количества сделок. В итоге за последнее время сильно уменьшился выбор объектов, наиболее интересных по соотношению цена/качество. Марина ПИСЛЕГИНА, руководитель группы «Жилой фонд» АН «Итака»: — По сравнению со второй половиной 2010 года спрос в этом полугодии вырос: сказались отложенный спрос и активный рост ипотечного кредитования. Чаще всего покупатели спрашивали комнаты и однокомнатные квартиры эконом-класса. В предложении увеличилась доля качественных вариантов с отделкой и частичной или даже полной меблировкой. Интерес к таким объектам есть, так как они полностью готовы для проживания. Сергей ДРОЗДОВ, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»: — Сегодня на «вторичке» наибольшим спросом пользуются недорогие одно-, двухкомнатные квартиры. Но «хрущевки» и «корабли» теперь уже не рассматривают многие покупатели даже со скромными средствами, предпочитая вписываться в стройку. За последние пару месяцев заметно снизился спрос на комнаты, что тут же сказалось на ценах: что раньше шло по 1,25 млн рублей, сейчас выставляется максимум за 1,1 млн рублей. Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ, генеральный директор АН «Бенуа»: — По данным Санкт-Петербургской палаты недвижимости, спрос на первичном и вторичном рынках Петербурга сегодня находится в соотношении 30 и 70% соответственно. Покупатель предпочитает брать готовое жилье в пределах 3–3,2 млн рублей, строящееся — до 2,5 млн рублей. Цены и спрос на «вторичке» довольно стабильны.

Галина Стащак Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 26(661) 2011-07-04, c.17