Панельные перспективы (газета "Строительный еженедельник")

14.02.2011

Несмотря на сформировавшиеся в обществе предубеждения, сегодняшние панельные дома имеют весьма приемлемые качественные характеристики. Технология позволяет в довольно короткие сроки (в среднем за 1,5 года) возводить современные и комфортные многоквартирные жилые комплексы.

Эксперты отмечают, что постепенно этот вид домостроения теряет позиции, однако говорить о том, что он вообще уйдет с рынка, не приходится – бюджетное жилье будет востребовано всегда.
По различным оценкам доля «панели» на петербургском рынке сегодня колеблется от 13% до 30%, и с начала 2000-х она существенно сократилась.
Минувший кризис, конечно, затронул и этот сегмент: произошедший в кризис передел строительного рынка и рынка строительных материалов сказался и на панельном домостроении, причем процесс этот еще продолжается и о результатах можно будет говорить лишь через некоторое время. Скорее всего, говорят аналитики, рынок ожидает укрупнение структур и изменение названий.
Домостроительные комбинаты (ДСК), изготавливающие железобетонные панели, зачастую входят в состав девелоперских компаний, что позволяет работать более эффективно: ДСК получают гарантии загрузки производства, а девелоперы – контроль за издержками.
Сегодня на рынке панельного домостроения основными игроками являются ЗАО «ДСК «Блок» и ЗАО «Гатчинский ДСК», входящие в ОАО «Группа ЛСР», ЗАО «Гатчинский ССК», находящийся под управлением ЗАО «Ленстройтрест», ДСК-3, Киришский ДСК, КЖБИ 211, Колпинский ДСК.
«Несколько лет назад доминирующее положение на рынке панельных домов занимал ДСК-3 с домами серии 600.11. Но около 5 лет назад он начал терять долю рынка», – поясняет Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. Лидирующие позиции сегодня занимают упомянутые ДСК «Группы ЛСР» и Гатчинский ССК. Сейчас Киришский ДСК и КЖБИ 211 (Сертоловский) в городе практически не представлены.
«К тому же качество изготовленных панелей иногда даже лучше, чем у монолита. Если раньше и была проблема с герметизацией швов, то сегодня она многими компаниями решена», – поясняет Ирина Киршина, директор по строительству ОАО «БТК девелопмент».
Есть в панельном жилье и еще один существенный плюс – такие дома, как правило, сдаются с полной отделкой. Этот формат весьма востребован потребителями с ограниченными средствами, так как предоставляет возможность въехать в полностью готовую для проживания квартиру, не вкладывая дополнительные средства в ремонт.
Современные панельные дома не уступают по комфортности планировок монолитно-кирпичным, хотя вариативность и не столь широка. На рынке преобладают проверенные временем и несколько модернизированные с советских времен серии.

Серийный ассортимент

Сегодня на рынке Санкт-Петербурга серийная застройка представлена в основном в четырех вариантах: 121 (Гатчинский ДСК), 137 (ДСК «Блок»), 600.11 (ДСК-3) и 1.090.1-1 Гатчинского ССК. Это отчасти модернизированные серии еще советских времен, которые стабильно востребованы потребителями.
Эксперты рынка считают, что количество серий оптимально и вряд ли увеличится в ближайшее время. Их многообразие ограничено экономической целесообразностью, и аналитики говорят, что более пяти реально различных серий возможно вывести на рынок с сохранением рентабельности.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, комментирует: «С точки зрения качества, комфортности можно выделить серию 1.090.1-1 Гатчинского ССК. Она позиционировалась как комфорт-класс с достаточно просторными планировками, высокими потолками и хорошей звукоизоляцией. Но практика показала, что панельные дома в сегменте выше эконома не очень воспринимаются покупателями. Люди не готовы были платить деньги за просторную, дорогую квартиру в панельном доме. Хотя сама по себе серия хорошая. Из массовых серий как одну из наиболее востребованных я бы выделил модернизированную 137-ю серию, которая по своим планировочным решениям удовлетворяет требованиям современного покупателя. На определенном этапе развития в панельных домах стала заметна тенденция к увеличению площадей. Если посмотреть с исторической точки зрения, то серия 600.11 – это модернизированные "корабли". Затем к началу 2000-х годов провели очередную модернизацию, в результате чего увеличилась общая площадь квартир и площадь кухни. То же самое происходило со 121-й серией, которая изначально представляла собой пятиэтажные дома, которые Гатчинский ДСК строил в населенных пунктах Ленинградской области. На городской рынок эта серия вышла сравнительно поздно и в основном после того, как это предприятие купило ОАО "Группа ЛСР". В период падения спроса в 2004-2005 годах тенденция получила обратный ход – метражи квартир стали смещаться в сторону уменьшения, чтобы сделать их более доступными».
Сегодня на рынке преимущественно представлена 121-я серия, второе и третье место принадлежит сериям 1.090.1-1, 137, в меньшей степени на рынке представлена серия 600.11.

Панельное ноу-хау

Как и любая другая технология, панельное домостроение совершенствуется. Разрабатываются новые планировочные, инженерные и конструкторские решения.
К примеру, ЗАО «ДСК «Блок» производит изделия для строительства домов с фасадами без швов. В 2008 году комбинат полностью перешел на применение технологии наружного утепления зданий, смонтированных из однослойных железобетонных панелей.
Утепление наружного контура не задерживает сдачу объекта в срок, так как эти работы ведутся параллельно с монтажом инженерных систем и внутренней отделкой зданий.
По технологии «без швов» ЗАО «ДСК «Блок» каждый контур здания собирается из однослойных железобетонных панелей толщиной 120–160 мм. Затем с наружной стороны приклеивается и прикрепляется теплоизоляционный слой из материалов с низким коэффициентом теплопроводности. Помимо тепловой защиты, он является основанием для нанесения штукатурного слоя. Поверх слоя утеплителя наносится армирующий слой из специального клеевого состава толщиной 2–4 мм и сетки из стекловолокна, вдавленной в клеевой состав, с последующим нанесением грунтовочного слоя. Завершает наружную отделку стены минеральная, полимерная, декоративная штукатурка шероховатого покрова.
Применяемая технология отделки фасада позволила придать зданиям современный вид, повысить теплоизоляцию наружных стен, закрыть межпанельные стыки и ликвидировать «мостики холода», исключить протечки и промерзание в стыках наружных стен, придавать различную индивидуальную пластику фасадов зданий, иметь богатую цветовую гамму отделки фасадов и эффективно производить ремонт.
Совершенствуя технологии, в настоящее время ДСК «Блок» стал применять комбинированную наружную отделку зданий с частичным устройством вентилируемых фасадов из керамогранитных панелей в сочетании с использованием бесшовной отделки.

Неимиджевое название

Застройщики сегодня стараются уйти от наименования «панельный дом», так как за ним тянется шлейф негативного восприятия. Панельный – значит со скучными планировками, холодный и продуваемый, недолговечный. Несмотря на то что сегодня такой дом – полноценное комфортное жилье, компании называют свою технологию «бесшовной технологией возведения фасадов» (ДСК «Блок»), «строительством зданий из сборного железобетона» (Гатчинский ДСК) или же продвигают ее под новым брендом. К примеру, серия 1.090.1-1 Гатчинского ССК с 2002 года носит название «Оптима».
Возможно, благодаря изменению наименования панельное домостроение надеется вернуть себе былые масштабы. Что касается перспектив развития этого рынка в Петербурге, то здесь мнения экспертов разошлись.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, рассуждает: «У рынка панельного домостроения достаточно хорошие перспективы, особенно в эконом-сегменте. Но, как и любая технология, оно не должно стоять на месте – необходимо совершенствоваться в соответствии с изменениями требований покупателей, прогрессом в инженерно-технических решениях, применяемым материалам с точки зрения тепло- и звукоизоляции. На мой взгляд, для того, чтобы панельные дома занимали большую долю рынка, необходимо строить новые производства. В странах Европы панельные конструкции применяются и тоже занимают достаточно заметную долю на рынке».
Ирина Киршина, директор по строительству ОАО «БТК девелопмент», полагает: «Панельное домостроение, безусловно, не уйдет с рынка. К примеру, по госпрограммам, скорее всего, будет реализовываться именно такой формат жилья. Говоря о перспективах этого рынка, стоит отметить, что доля его не будет расти, а скорее всего, даже несколько сократится».
Менее оптимистичен Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости: «Что касается будущего этого рынка, то монолитное домостроение постепенно вытесняет все остальные виды строительства, поскольку вообще не требует участия ДСК в строительстве. На Западе уже давно нет панельного строительства; очевидно, у нас в будущем оно сохранится только как низкобюджетное социальное жилье. Но никаких перемен на рынке не произойдет, пока не появятся новые конкурентные технологии, которые позволят изменить три основных параметра строительства – качество, скорость и цену строительства».
С ним согласен Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость»: «В дальнейшем доля панельного жилья, вероятно, расти не будет, а возможно, и снизится. Это объясняется переходом ряда домостроительных комбинатов от панельной технологии к технологии сборных конструкций. Она имеет практически ту же себестоимость, однако по качеству заметно выигрывает. Некоторые другие застройщики, аналогичным образом, все реже обращаются к панельной технологии, выбирая монолитные конструкции в экономклассе».
Участники рынка говорят, что наиболее востребована эта технология будет в рамках бюджетного строительства и госзаказа. Все большее число строительных компаний начинают предлагать квартиры с отделкой, в панельном домостроении отделка давно в наличии. Возможные организационные преобразования, изменения маркетинговой и рекламной политики, а также финансовые вливания существенно продвинут эту отрасль.
Таким образом, рынок панельного домостроения сегодня – это перспективная площадка для воплощения государственных программ строительства социального жилья. Пока в городе будут очередники, расселенцы коммунальных квартир и другие нуждающиеся в улучшении жилищных условий за счет государства, этот формат будет существовать. К тому же низкая покупательная способность граждан будет формировать спрос именно на такие недорогие квартиры. Это значит, что мощности функционирующих сегодня ДСК будут загружены, а панельные застройщики найдут свой рынок сбыта.