Рынок недвижимости: ориентация на экономкласс (газета "Строительный еженедельник ЛО")

02.02.2011

Рынок недвижимости в Ленинградской области за годы кризиса заметно «просел», однако дальновидные инвесторы начинают вкладывать средства в новые проекты, с тем чтобы получить максимальный результат в период, когда рынок оживится, а цены будут расти.

Так утверждают эксперты компаний, входящих в Северо-Западную палату недвижимости. Продажи на первичном рынке в Санкт-Петербурге и по Северо-Западу в целом, по их словам, сегодня значительно ниже, чем во время максимума деловой активности на рынке недвижимости. Цены снизились в среднем на 15%. Квартиры дольше находятся в экспозиции – раньше этот срок составлял до месяца, а теперь полтора-два. Объем ипотечного кредитования еще не достиг докризисного уровня. Массовым стал переход к строительству жилья экономкласса. Заметно сократилось число элитных загородных поселков, застройщики переориентировались на дома экономкласса, к тому же повсеместно развиваются программы малометражного жилья.
И все же дно кризиса пройдено. Вопрос лишь в том, какими будут предстоящие два года, принесут ли они «стабилизацию» или уверенный рост.
Те же процессы наблюдаются и в Ленинградской области. Однако именно здесь они менее всего просчитаны бизнес-сообществом. Потому что риэлторы не принимают в расчет границу между двумя регионами – Ленобластью и Петербургом – и делят территории не по административному признаку, а по принципу ориентации на город. С этой точки зрения дома в Мурино, Новом Девяткино и Кудрово, хоть и не находятся в черте города, относятся к городскому жилью: ведь квартиры в них приобретают чаще всего петербуржцы. «Ориентируются продавцы прежде всего на петербуржцев. И не потому, что у них больше возможностей, а потому, что рынок недвижимости Ленобласти давно локализован. Если жители Ленинградской области и меняют место жительства, то, как правило, не дальше соседнего района, если речь не идет о депрессивных районах, в которых миграционные процессы обусловлены падением производства и уменьшением количества рабочих мест. Петербуржцы больше готовы к переездам, но в качестве нового места жительства Ленобласть выбирают те, кому срочно необходимо решить квартирный вопрос», – считает Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости.
«Больше всего "просели" продажи домов и участков, – говорит председатель брокерского комитета Северо-Западной палаты недвижимости, директор АН «АмирА-Н» Анастасия Казанская. – Сейчас востребованы все объекты стоимостью до 2,5 миллионов рублей, и эта тенденция касается и загородного жилья, и квартир в Ленобласти, цена которых снизилась на 40-60 процентов. Спрос сегодня очень низок. Даже дорогие готовые дома в завершенных коттеджных поселках стоят в листингах более девяти месяцев. Однако, если выполнены хороший ландшафтный дизайн и качественная внутренняя отделка, а владелец снижает цену процентов на 30, эти объекты "уходят". Но больше всего востребованы именно недорогие дома».
Падение стоимости на жилье в отдаленных районах Ленинградской области составило примерно 30%. В отличие от прежних лет, по словам директора агентства «АмирА-Н», пожилые петербуржцы больше не стараются перебраться за город и поменять, с доплатой, городскую «однушку» на «домик в деревне» (точнее, в коттеджном поселке или ДНП). Таких сделок стало втрое меньше, чем в прошлые годы. «Из города не выезжают. Может быть, это связано с холодными снежными зимами, – добавляет Анастасия Казанская. – Людей пугают плохие дороги, неразвитая инфраструктура».
При сохраняющемся спросе на квартиры в многоэтажках на окраинах города, интерес к домам в коттеджных поселках низок. Покупатели считают цены на коттеджи завышенными. «Что касается покупки коттеджей, то здесь аналогичная тенденция: покупают коттеджи в основном петербуржцы. Но их интерес локализован в пределах 70 километров от КАД. Впрочем, в последнее время наметилась интересная тенденция. В начале кризиса покупателей интересовали южные районы, а к его исходу спрос все же смещается в сторону более дорогих северных направлений», – добавляет Павел Созинов. А экономкласс в пригородных многоэтажках все так же пользуется спросом.
Если верить статистике, цены на первичном рынке в Ленобласти в последние месяцы, как правило, росли. Не исключено, что это – результат приобретения жилья экономкласса петербуржцами: в области оно почти на треть дешевле. Что же касается городов Ленобласти, покупатели проявляют интерес прежде всего к новым районам, например, к Аэродрому в Гатчине: они сознают, что дома советской эпохи в других районах – это возможные проблемы со старыми сетями и отоплением.
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский предполагает, что растущие в Ленобласти цены связаны с самым простым обстоятельством: «Все дешевые объекты "вымыты", остались объекты с более высокой стоимостью, они начаты, но не проданы. Может быть, кто-то вкладывается на будущее, ожидая, что спрос активизируется в течение 2011 года. Средняя стоимость на первичном рынке может увеличиваться и из-за строительства в ближайших пригородах».
Жилье в Ленобласти может быть востребовано также переселенцами из северных регионов. «Ленинградская область – это как ступенька, чтобы перебраться в Петербург. То есть вполне возможно, что тот, кто приезжает из других областей, пытается сначала осесть в Ленобласти: она дает огромную ценовую широту, разница между дальней точкой и центром составляет не 15 процентов, как в городе, а разы, и это дает возможность постепенно перебраться в задуманное место. Как в Петербурге: покупают комнату, доплачивают – покупают однокомнатную квартиру, и далее – по мере накопления средств, – говорит директор агентства. – Это одна из возможностей переехать как можно ближе к городу». А вот планы массового жилищного строительства в Тихвине или Усть-Луге едва ли скажутся на общей ценовой ситуации, они влияют разве что на статистику: жилье в Тосно и Киришах не подешевеет и не подорожает от строительства новых кварталов в другом городе.
В последнее время в регионе возобновились разговоры о планах курортного строительства, сошедших на нет в годы кризиса. Даже в Вознесенье, дальней точке Ленобласти, на Онежском озере собираются строить яхт-клуб и необходимую для него инфраструктуру. «Я думаю, инвестор чувствует: пришло время вкладывать деньги, войдя на низшей точке, и просчитывает, где можно получить максимальную прибыль, то есть в тех сегментах, которые еще не заняты. И если на Онежском озере нет ни одного яхт-клуба (а практика ближайшего нашего соседа – Финляндии – показывает, что яхт-клуб на берегу большого озера – это действительно интересный проект, который принесет прибыль), – кто приходит первым в свободный сегмент рынка, тот и снимет сливки», – комментирует Дмитрий Щегельский.
Цены и доступность жилья во многом зависят от политики, выстраиваемой регионом. Каждый субъект федерации пытается идти своим путем, выбирая его «на ощупь». Если в Ленинградской области сделана ставка на бесплатное выделение земли и ипотечные кредиты Сбербанка, то в Вологодской – на программу малоэтажного строительства. Эта программа реализуется с 2010 года, на нее выделяются бюджетные средства. «Первичный рынок в Череповце и Вологде сильно упал, – сообщил президент Северо-Западной палаты недвижимости, президент Череповецкой ассоциации риэлторов Юрий Румянцев. – Если в целом по России цены снизились на 20-30 процентов, то в Череповце на 50. Из двух десятков застройщиков крепко стоят на ногах и работают три. Объекты заморожены. За 2010 год сдано всего четыре дома. Поэтому власть сделала упор на малоэтажное индивидуальное строительство. Вода – в скважине, канализация локальная, газ по возможности подводят. Расход на электричество в таких домах будет небольшим, потому что они делаются теплыми. В Череповецком и Вологодском районах под индивидуальную застройку выделено примерно по 100 гектаров земли. В области создана ассоциация строителей, специализирующихся на малоэтажной застройке».
На выставке малоэтажного домостроения «Вологодская слобода» представлено 10-12 типов домов: деревянных брусовых, каркасно-панельных, выстроенных из клееного бруса. Покупатель заключает договор с подошедшей ему компанией. И та берет на себя доставку конструкции в любую точку Вологодчины или даже Подмосковья, причем это делается под гарантии правительства области. Стоимость такого дома – от 12 до 20 тыс. рублей за квадратный метр. «Это первый такой проект в России. Делегация Администрации Президента РФ посетила выставку и приняла решение в мае на базе "Вологодской слободы" провести всероссийскую выставку индивидуального домостроения», – рассказал Юрий Румянцев. В Петербурге также есть ярмарка малоэтажных домов. Но на жителей области она едва ли рассчитана. В любом случае, вологодский опыт может быть полезен и для Ленинградской области: жители имеют возможность получить участки для возведения индивидуальных домов бесплатно, а часть поваленного ураганом леса еще остается неубранной – и потому может быть использована малым бизнесом для такого строительства.