Первичка с гарантией (портал БН ру)

21.12.2010

Выходить на рынок строящегося жилья петербургские агентства недвижимости начали еще в период кризиса 1998 года. Диверсификация бизнеса оказалась успешной, и теперь многие риэлторские компании предоставляют своим клиентам услуги по подбору жилья на первичном рынке. Однако в последний год акцент в таких сделках сместился с широкого выбора объектов, который предлагают риэлторы, на безопасность покупки. На «нервном» рынке дополнительный контролер оказался очень востребован. Чтобы выяснить, какую роль риэлторские компании играют сегодня при продаже первичной недвижимости, в редакции журнала «Бюллетень Недвижимости» был проведен специализированный круглый стол.

Тонкое взаимодействие
Несмотря на лихорадку последних двух лет, когда под сомнение была поставлена репутация многих строительных компаний, интерес к первичному рынку недвижимости у людей не исчез. Причина проста – цена строящегося жилья значительно ниже, чем на квартиры вторичного рынка.

Риэлторы это осознают, поэтому продолжают активно взаимодействовать с застройщиками, только в последнее время инициатором общения все чаще выступают сами строительные компании, вынужденные бороться за каждого клиента. «Сейчас в Петербурге очень мало застройщиков, которые принципиально не работают с агентствами недвижимости, – таков результат последнего кризиса», – констатирует Ольга Романова, руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости».

В целом ситуация, при которой агентство недвижимости по договоренности с застройщиком реализует объекты первичного рынка, для Петербурга далеко не нова. Однако под влиянием кризиса наработанная схема претерпела определенные изменения. Пошатнувшаяся репутация ряда застройщиков заставила многие агентства недвижимости (которые дорожат своим имиджем) пересмотреть принципы отбора деловых партнеров.

В частности, выбирая застройщика, агентство обращает внимание на множество факторов. Во-первых, на его состоятельность, наличие стабильного и успешного опыта работы на рынке недвижимости. Во-вторых, на наличие у него необходимой распорядительной документации. В-третьих, на выполнение графика застройки. «Кроме того косвенными признаками, говорящими о надежности застройщика, являются наличие ипотеки на его объекты, заключенные договоры со страховыми компаниями и отношения с другими агентствами недвижимости. Банки, страховщики и риэлторы каждый по-своему перед заключением деловых отношений проверяют застройщика и таким образом становятся дополнительной гарантией его устойчивости», – отмечает Александр Коваленко, руководитель отдела продаж компании «НДВ СПб» (филиал «НДВ-Недвижимость»).

Полный сервис
В результате за последний год агентства недвижимости превратились в весьма крупных продавцов жилья на первичном рынке (в некоторых компаниях объемы продаж строящегося жилья выросли на 30%). А сотрудничество между строителями и риэлторами перешло на новый уровень: увеличилось количество эксклюзивных договоров на продажу квартир, повысилось качество взаимодействия с агентствами-партнерами, которым застройщик предоставляет все сведения по своим объектам, а также данные о скидках и специальных акциях.

Таким образом, покупка квартиры в строящемся доме через посредника дает клиенту определенные преимущества. За один визит покупатель получает информацию о предложении по всему первичному рынку. Кроме того, агентства являются дилерами многих строительных компаний, имеют комиссионные непосредственно от них, поэтому их услуги бесплатны для клиента. Цена квартиры, подобранной через риэлторскую компанию, также будет аналогична цене застройщика, а в некоторых случаях, при выборе эксклюзивного или трудно продаваемого объекта, даже ниже.

«Риэлтор, специализирующийся на объектах первичного рынка, сообщит клиенту всю информацию по интересующим его новостройкам, – рассказывает Сергей Галалу, генеральный директор агентства недвижимости «Итака». – Опытный профессионал, давно работающий на рынке, знает о строителях много таких подробностей, о которых покупателю никогда не расскажет ни один застройщик. Например, что такой-то дом строится уже десять лет или что в прошлом с ним были связаны какие-то юридические споры. Застройщик же вынужден продавать свои объекты, других у него нет, поэтому и хвалить он будет только их. Кроме того, компетентный риэлтор владеет информацией обо всех строящихся домах, с которыми работает его компания. Например, в нашем агентстве на реализации находятся почти 240 объектов в городе и области. И мы требуем от каждого агента знания детальной информации по всем этим новостройкам. В том числе риэлтор знает не только планировки квартир в конкретном доме и цены на них, специальные акции и предоставляемые скидки, но также скажет вам, что строится рядом с этим местом, назовет уровень цен по соседним объектам, расскажет об инфраструктуре района и т. д.».

Услуги риэлтора в данном случае включают в себя консультацию, подбор квартиры, расчет ее стоимости по различным вариантам оплаты, бронирование жилья, юридическую консультацию и сопровождение клиента в строительную компанию для заключения договора. «Надо сказать, что и дополнительные сервисы у застройщиков развиты хуже, чем у риэлторов, – добавляет Елена Гуцол, руководитель направления развития строительных проектов компании «Петербургская Недвижимость». – Допустим, в нашей компании клиент бесплатно пользуется услугами ипотечного менеджера, который подберет для него наиболее подходящую ипотечную программу. Ни один застройщик не станет вникать в тонкости ситуации конкретного клиента. Например, помогать выбирать ипотечный либо потребительский кредит под залог имеющейся недвижимости или на своей машине возить потенциального покупателя по разным объектам».

Выбор по правилам
В целом, чтобы удачно выбрать и приобрести квартиру на первичном рынке, специалисты советуют соблюдать определенную процедуру. «Сначала клиенту стоит собрать информацию о рынке недвижимости – о том, какие объекты, каких застройщиков и по каким ценам имеются в продаже. Найти эти данные можно как самостоятельно, так и позвонив в несколько агентств недвижимости. Только так станет ясно, какое жилье вы можете получить за свои деньги», – считает Елена Федчук, директор по продажам «Проксима Консалт».

После того как первичная информация о рынке недвижимости собрана, стоит столь же внимательно отнестись к поиску риэлторской компании, с которой вы будете сотрудничать. Это – крайне важная стадия, ведь на ней клиент определяется с выбором человека, суждениям которого он будет доверять при покупке жилья.

При подборе агентства и специалиста важно помнить одну деталь: звонить нужно именно в отдел долевого строительства риэлторской компании. «Только специалисты данного подразделения профессионально, в ежедневном режиме работают с первичным рынком. Риэлторы, специализирующиеся на вторичке, аренде и других сегментах рынка недвижимости, во-первых, не владеют полной информацией о состоянии первичного рынка, а во-вторых, возьмут с вас дополнительную плату за свои услуги (в то время как услуги брокеров первичного рынка для клиента бесплатны), – предупреждает Екатерина Романенко, председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, президент ГК «Экотон». – Кроме того, специалисты отдела долевого строительства юридически подкованы в вопросах первичного рынка. В частности, они знают все особенности и тонкости договоров долевого участия: как, в каком случае и что в них можно поменять».

После выбора агентства и персонально риэлтора, с которым клиент будет работать, стоит определиться с застройщиком и с конкретным объектом. Ведь, по словам риэлторов, более 60% людей, обращающихся в агентства недвижимости, плохо представляют, что именно они хотят и могут купить. Поэтому для неподготовленного клиента помощь квалифицированного риэлтора – лучший выход из ситуации. Ну а человеку опытному, уже определившемуся с выбором, обращение в риэлторскую компанию поможет лишний раз убедиться, что он подобрал лучшее из того, что есть в настоящий момент на рынке.

21.12.2010 15:40 | Источник Бюллетень Недвижимости

Автор: Ольга Мурашко