Рискованные покупки – рисковать можно, но с подстраховкой (Restate.ru)

17.11.2010

К группам риска эксперты относят несовершеннолетних, алкоголиков и наркоманов, людей страдающими психическими заболеваниями, а также просто пожилых людей. Причем при сделках с каждой группой есть свои особенности. Самый простой вариант - это сделки с участием несовершеннолетних. Сейчас все такие сделки проводятся только с разрешения органов опеки, и, казалось бы, особых опасностей здесь нет. Однако, по мнению директора компании «Адвокат-Недвижимость», председателя комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Сергея Слободянюка, осторожность в таких сделках проявлять все нужно.

Первая опасность состоит в том, что порой родители загодя выписывают детей, чтобы не связываться с органами опеки. Такая уловка легко ловится проверкой архивной справки формы 9. Но это только в том случае, если сделка совершается сейчас. А вот в том случае, если сделка с участием детей проводилась с 2000 по 2008 годы, все становится сложнее. Дело в том, что если в те годы права детей были нарушены, то обделенные дети или их представители могут попытаться вернуть жилье обратно. Причем иск они могут возбудить в течение трех лет даже после того, как бывшему несовершеннолетнему исполниться 18 лет. К примеру, если в 2008 году ребенка, которому на тот момент было два года, незаконно лишили права приватизации, то возбудить иск о возврате квартиры он сможет до… 2026 года. Как видите, получается мина очень замедленного действия. Поэтому, как считает Сергей Слободянюк, история квартиры, где могли быть прописаны дети, требует очень тщательной проверки. Особенно с учетом того, что суды практически однозначно встают на защиту из прав. Со второй группой все выглядит несколько сложнее. Но тоже существуют меры, позволяющие минимизировать риски.

По мнению заместителя заведующего адвокатской фирмой "Юринформ-Центр" Александра Петренко главная сложность проведения сделок с людьми страдающих алкоголизмом и наркоманией – обеспечить в день проведения сделки трезвость продавца. «При сопровождении одной сделки,- рассказывает Александр Петренко, - нотариат состоялся только с 5 попытки. Причем, продавец из дома выезжал в сопровождении родственников трезвым, с пустыми от денег и алкоголя карманами, по дороге или прямо от нотариальной конторы сбегал буквально на 15-30 минут, и возвращался пьяным в хлам. Как ему это удавалось, мне до сих пор не понятно. Зато понятно, почему такие лица часто становятся клиентами черных риэлторов. И еще два совета: не помешает позаботиться о присутствии на сделке не заинтересованного в ней лица, которое в случае чего сможет подтвердить в суде трезвость продавца. Ну а если эти заболевания зафиксированы, т.е. люди лечились или состоят на учете в диспансере, обязательно в день совершения сделки надо провести обследование у нарколога».

Как считает Сергей Слободянюк, сейчас опасность таких сделок стало гораздо ниже, поскольку суды в таких ситуациях стали чаще принимать сторону добросовестно приобретателя, если в сделке не прослеживается криминальный след. То есть если не было изъятия квартиры у продавца «помимо его воли». Однако стоит иметь ввиду, что если подобные сделки имелись в истории квартиры, и бывшего продавца-алкоголика невозможно найти, то лучше от сделки отказаться. Следующая категория опасных продавцов, по мнению Александра Петренко – это просто пожилые люди. Дело в том, что некоторые старческие заболевания гораздо коварнее какого-либо маникально-депрессивного психоза, или шизофрении.

Пример: была признана недействительной сделка с квартирой, которая была совершенная пожилой женщиной, страдающей старческим атеросклерозом. Это заболевание не психики, а кровеносных сосудов. Но на определенных стадиях оно приводит к поражению функций головного мозга. Так вот, в этом процессе эксперту-психиатору был задан вопрос: как же так, все допрошенные свидетели: знакомые, соседи, медсестра, говорят о полной вменяемости человека, а вы утверждаете обратное. Ответ: при таком заболевании человек сохраняет способность к обычному бытовому общению, он способен нормально выполнять привычные функции: одеваться, ходить за пенсией и покупками, и со стороны может выглядеть вполне здоровым. Но в результате тестирования, или хотя бы более серьезной беседы, с вопросами, ответы на которые требуют логического или абстрактного мышления, можно установить отклонения. Более того, в некоторых случаях эти отклонения может установить только профессиональный психиатр. Был задан следующий вопрос: ну хорошо, вы установили, что женщина сейчас не адекватна, но ведь сделка была 2 года назад, как вы можете утверждать, что она тогда не понимала значения своих действий. Ответ: это заболевание развивается по совершенно четким временным законам, оно не излечимо, не имеет периодов ремиссии (т.е. улучшения состояния), и результатом лечения может быть нахождение состояния человека на определенной стадии болезни в течение более продолжительного срока. И учитывая, то состояние, в котором больная находилась на момент экспертизы, и то, что особого лечения она не получала, то и два года назад она точно не могла понимать значения своих действий и руководить ими. Так что, лично я при подготовке к сделке, где продавец имеет преклонный возраст, обязательно встречаюсь с таким человеком, общаюсь с ним продолжительное время на различные темы, не ограничиваясь формальными вопросами, типа: Вы понимаете суть сделки? И при малейших подозрениях, требую в день совершения сделки до ее начала проведения амбулаторного обследования у психиатра. Такие услуги предоставляют практически все психиатрические клиники города, и некоторые ПНД.

Ну и, наконец, последняя категория людей из группы риска, с которыми совершать сделки очень опасно – психически больные люди. Дело в том, что состояние на учете в ПНД уже давно дело добровольное. Поэтому, по мнению Александра Петренко, получение справки о несостоянии на учете – пустая трата времени. Более того, даже выявить лиц, лишенных дееспособности по документам невозможно: никаких отметок в паспорта не ставятся, ни в какие базы данных сведения о них не помещаются. И если больной не буйный, он может спокойно проживать дома, и даже не состоять на учете в ПНД. Конечно, им назначается опекун, и грамотный опекун обязательно заберет у подопечного паспорт и документы на имущество. Но опекуны бывают разные. И как быть, например, с шизофренией, когда больной в период ремиссии может быть абсолютно адекватным, а начался период обострения болезни – снова сумасшедший. Как установить, что перед вами недееспособный психически больной человек? Советы – те же, что и с пожилыми лицами, общение с родственниками, и даже общение с бабушками на скамейке у подъезда не помешает. Генеральный директор ООО «Смарт Лоэрс Компани» руководитель общественной приемной по защите прав потребителей «Санкт-Петербургской Палаты Недвижимости» Николай Атеняев, считает сделки с психически больными людьми самыми опасными. Дело в том, что человека психически больного (не способного в конкретный момент времени отдавать отчет своим действиям и руководить ими) непрофессионалу определить бывает достаточно сложно. На практике был случай, когда психически больной человек, который обладал двумя высшими образованиями, одно из которых – юридическое, осуществлял сделку с принадлежащей ему на праве собственности квартирой исключительно в целях оспаривания данной сделки в дальнейшем.

Риск заключается также в том, что даже будучи на учете в психоневрологическом диспансере такой человек с легкостью сможет предоставить вам соответствующую справку об отсутствии у него психических заболеваний, которую без труда можно приобрести через интернет. Однако даже, если человек не состоит на учете в ПНД, никто не может гарантировать, что у него на момент совершения сделки отсутствуют заболевания, которые могут повлиять на его способность отдавать отчет своим действиям и понимать их значение, а также правовые последствия совершаемой сделки. Дать заключение о психическом состоянии может только квалифицированный специалист. Если дело дошло до суда, то для установления такого факта – мог ли человек в момент совершения сделки понимать значение своих действий и руководить ими должна быть проведена судебно-психиатрическая экспертиза. Подобного рода экспертизы могут быть также проведены посмертно на основании медицинских документов, а также свидетельских показаний и иных данных, содержащихся в материалах дела (в случае если дело возбуждено). В качестве косвенного доказательства в данном случае может служить и сам договор с подписью лица, совершившего сделку, чья «дееспособность» в данном случае оспаривается. На практике был случай, когда по делу была проведена комплексная судебная экспертиза с привлечением почерковеда и психолога. Экспертами на основании анализа почерка было установлено, что человек находился под влиянием так называемых «сбивающих» факторов, что также отразилось на его способности осознавать происходящее.

Не может на сто процентов гарантировать чистоту сделки с участием лиц, страдающих психическими заболеваниями и процедура ее (сделки) нотариального удостоверения. Несмотря на то, что нотариус как специальный субъект обязан в рамках своих полномочий проверить дееспособность гражданина, на практике часто встречаются случаи, когда признаются недействительными сделки, прошедшие нотариальное удостоверение по причине наличия у лица психических расстройств, а также иных заболеваний, способных повлиять на адекватное восприятие происходящего.

Подводя итоги нашего обсуждения, хотелось бы обратить внимание наших читателей, что если в большинстве сделок с гражданами из группы риска все же существуют методы защиты, то при сделках с психическим больными людьми, особенно, когда их болезнь используют своих интересах мошенники, таких методов практически нет. Да, можно поговорить с бабушками-соседками и практически наверняка набрать какой-то информации, но гарантий даже в этом случае нет. И, по мнению наших экспертов, такие сделки крайне опасны. Единственной гарантией могла бы служить обязательная страховка все сделок с недвижимостью. К сожалению, наше государство не слишком озабочено этой проблемой и никаких изменений в законодательстве пока не предвидится. Поэтому единственным способом защиты при таких сделках, это при малейшем подозрении на возможность психического заболевания продавца, это приглашение на нотариат экспертов, которые впоследствии могут подтвердить, что на момент продажи продавец находился в адекватном состоянии. Риэлторы же говорят, что при малейших подозрениях, они предпочитают от таких сделок вообще отказываться.

Сергей Уткин, Restate.ru